Lovitură pentru românii care vor să-și cumpere apartament nou: TVA a sărit la 21% de la 1 octombrie. Cu cât cresc prețurile

Cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21% începând cu 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025. Actul normativ a eliminat și regimul general al cotelor reduse de 5% și 9% pentru locuințe. Pentru cumpărătorii care aveau deja tranzacții începute înainte de schimbarea legislației a fost introdus un regim tranzitoriu. Acesta a permis, în anumite situații, aplicarea cotei de 9%.

Termenul inițial pentru această facilitate era 31 iulie 2026, însă a fost prelungit până la 30 septembrie 2026 inclusiv, prin Legea nr. 161/2026.

O nouă prelungire până în iulie 2027 a fost prevăzută ulterior în programul de guvernare 2026-2028, însă această măsură nu a devenit lege.

Prin urmare, de la 1 octombrie 2026, pentru livrările obișnuite de locuințe noi se aplică TVA de 21%.

Cine mai putea beneficia de TVA de 9%

Cota tranzitorie de 9% nu se aplica automat tuturor locuințelor noi. Cumpărătorii persoane fizice trebuiau să îndeplinească simultan mai multe condiții.

Printre acestea se numărau:

- antecontractul să fi fost încheiat până la 1 august 2025;

- pentru anumite antecontracte încheiate în perioada 3-31 iulie 2025, să fi fost achitat până la 31 iulie un avans de cel puțin 20% din valoarea locuinței fără TVA;

- locuința să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, fără anexele gospodărești;

- valoarea locuinței, inclusiv terenul, să nu depășească 600.000 de lei fără TVA;

- facilitatea să fie utilizată o singură dată de persoana fizică;

- locuința să fie livrată până la 30 septembrie 2026 inclusiv și să poată fi locuită ca atare.

Astfel, simpla existență a unui antecontract sau plata unui avans nu era suficientă pentru păstrarea cotei de 9%. Era necesară îndeplinirea tuturor condițiilor prevăzute de legislația fiscală.

Ce se întâmplă cu apartamentele aflate acum în construcție

Pentru persoanele care încheie în prezent un antecontract pentru o locuință nouă aflată în construcție, facilitatea de TVA de 9% nu mai este disponibilă.

Chiar și plata unui avans consistent nu permite aplicarea cotei reduse în cazul unei tranzacții care nu se încadrează în regimul tranzitoriu.

În aceste situații, se aplică TVA de 21%, potrivit regulilor fiscale în vigoare.

Cu cât se poate scumpi un apartament

Diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% este de 12 puncte procentuale aplicate prețului fără TVA.

Dacă dezvoltatorul transferă integral această diferență în prețul final, cumpărătorul va achita cu aproximativ 11% mai mult decât în cazul în care s-ar fi aplicat TVA de 9%.

De exemplu, pentru un apartament care costă 500.000 de lei fără TVA, calculul este următorul:

- la TVA de 9%: 545.000 de lei preț final;

- la TVA de 21%: 605.000 de lei preț final;

diferența: 60.000 de lei.

Pentru o locuință cu un preț de 600.000 de lei fără TVA, situația arată astfel:

- la TVA de 9%: 654.000 de lei;

- la TVA de 21%: 726.000 de lei;

diferența: 72.000 de lei.

Așadar, pentru locuințele cu valori mai mari, diferența de TVA poate ajunge rapid la zeci de mii de lei.

Dezvoltatorii nu sunt obligați să transfere automat întreaga diferență în preț

Creșterea TVA nu înseamnă neapărat că prețul final al fiecărui apartament va crește exact cu diferența calculată între cele două cote.

Prețul este influențat și de politica comercială a dezvoltatorului și de condițiile de pe piața imobiliară. În anumite situații, dezvoltatorul poate absorbi o parte din creșterea fiscală, astfel încât aceasta să nu se reflecte integral în suma achitată de cumpărător.

Pentru cei care intenționează să cumpere o locuință nouă, diferența de TVA devine însă un element important în calcularea bugetului total al tranzacției.