Clujul devine oraș de chiriași! De ce nu-ți mai poți cumpăra apartament în Cluj: Blocuri goale și prețuri care au scăpat de sub control

România riscă să devină o țară de chiriași: cum au ajuns locuințele din Cluj inaccesibile pentru cei mai mulți oameni

Prețurile imobiliare au crescut atât de rapid în ultimii ani, încât pentru o familie obișnuită din Cluj-Napoca sau București cumpărarea unui apartament a ajuns să fie practic imposibilă. O analiză recentă realizată de firma de consultanță Frames avertizează că România este pe cale să devină o țară de chiriași, în care piața e controlată de fonduri de investiții, algoritmi și capital global, potrivit agerpres.

Cifrele sunt clare și dure. În Cluj-Napoca, prețul mediu pe metru pătrat a trecut de 2.500–3.000 de euro în mai multe cartiere, iar veniturile locale, deși peste media națională, nu au reușit să țină pasul cu această escaladare speculativă. Situația e similară în București, unde un apartament cu două camere într-o zonă accesibilă, Floreasca, Drumul Taberei, Titan, costă între 120.000 și 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net de 1.200–1.400 de euro pe lună, un astfel de apartament echivalează cu 8–10 salarii anuale integrale, în scenariul în care cumpărătorul nu ar cheltui absolut nimic altceva timp de un deceniu.

Nici orașele „alternative" nu mai oferă refugiu. Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța și Iași au cunoscut aceeași deteriorare a raportului dintre prețul imobilelor și veniturile populației.

Cine a cumpărat în bloc și de ce apartamentele stau goale

Dincolo de explicațiile clasice, scumpirea materialelor de construcții, migrația spre urban, presiunea pe cerere, analiza Frames identifică o cauză mai puțin discutată public: răspunsul băncilor centrale la criza din 2008. Injectarea de lichidități masive și dobânzile aproape de zero au inundat piețele cu bani ieftini care căutau randamente mai mari. O parte semnificativă din acești bani a ajuns în imobiliare.

Momentul de cotitură a fost 2012, când fondul de investiții Blackstone a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în SUA în doar doi ani. Modelul s-a extins global, inclusiv în România.

„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiții în piață care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plățile în condiții optime pentru dezvoltatori. Acesta este și motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect", spune Adrian Negrescu, managerul Frames.

În București, Cluj sau Iași, între 30% și 40% din achizițiile de blocuri noi în faza de șantier au fost realizate de investitori cu scop de revânzare. Mulți dintre aceștia nu închiriază și nu ocupă locuințele — le lasă pur și simplu goale, ca rezervă de capital protejată de inflație. Potrivit unui studiu realizat de platforma Storia, numărul locuințelor neocupate din București a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind 218.000 de unități.

Airbnb a scos o parte din piață din circuitul rezidențial

Un alt factor care a contribuit la creșterea prețurilor, mai ales în centrul orașelor, este expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt — Airbnb, Booking și altele. Acestea au eliminat o parte semnificativă din fondul locativ destinat chiriașilor obișnuiți.

Analiza face referire la Barcelona, unde Curtea Supremă a validat un plan de interzicere totală a închirierilor pe termen scurt până în 2028. „Dacă reglementările de listare online nu vor funcționa, cred că și autoritățile române ar putea veni cu reglementări similare", consideră Negrescu.

Ce soluții propun analiștii

Firma de consultanță Frames susține că statul trebuie să intervină cu reglementări clare și stricte. Propunerile includ o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală și să protejeze chiriașii, un program de tip Prima Casă adaptat la realitățile actuale ale pieței, cu credite garantate de stat și deductibilități fiscale pentru familiile tinere, și o intervenție a Consiliului Concurenței în zona platformelor de anunțuri imobiliare, pentru a verifica transparența statisticilor publicate despre prețul pe metru pătrat.

„Prețurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunțuri care transmit tot felul de statistici și rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica prețurilor. În absența unor reglementări stricte, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic", avertizează Negrescu.

Datele statistice confirmă amploarea problemei: aproximativ 40% dintre adulții români cu vârste între 25 și 34 de ani locuiesc în continuare cu părinții, fără nicio perspectivă realistă de a accesa un credit imobiliar.