Nu mai este Clujul „raiul” investiților imobiliare? Proprietarii cer deja 5.000 de euro pe metru pătrat și refuză din start orice negociere de preț

Apartamentele nu mai sunt o investiție în Cluj-Napoca, tot mai greu de rentabilizat: chirii de 400 de euro la rate de peste 2.000 de lei

Cumpărătorii care caută în Cluj-Napoca un apartament pentru închiriere ajung să vâneze luni întregi o ofertă care să iasă pe hârtie, iar tot mai mulți renunță după ce fac calculul: chiria acoperă cu greu rata, iar proprietarii refuză categoric să lase din preț.

Este răspunsul pe care îl primesc, la vizionări, cei care încearcă să negocieze. Proprietarii din Cluj-Napoca vorbesc deja despre un prag de 5.000 de euro pe metru pătrat „în perioada următoare”, fără să precizeze când ar urma să se întâmple asta, și tratează orice ofertă sub prețul cerut ca pe o pierdere de vreme. În practică, tranzacțiile discutate acum se învârt în jurul a 3.000 de euro pe metru pătrat, în funcție de zonă, an de construcție și stare.

La acest nivel, un buget de 100.000 de euro înseamnă o garsonieră sau un apartament mic, de 30–40 de metri pătrați, nu mai mult.

Calculul care strică afacerea

Aici intervine partea care îi oprește pe mulți. O astfel de locuință se închiriază, în funcție de zonă și de finisaje, cu 300–400 de euro pe lună. Patru sute de euro înseamnă în jur de 2.000 de lei, în timp ce rata lunară pentru un credit de 80.000 de euro pe 30 de ani trece de 2.300 de lei la dobânzile actuale.

Cu alte cuvinte, chiriașul nu acoperă integral rata, iar diferența o pune proprietarul din buzunar. Dacă cineva vrea ca investiția să se amortizeze în 15 ani, nu în 30, efortul lunar urcă spre 3.300 de lei — și mai mult decât dublează diferența dintre ce încasează și ce plătește.

Randamentul brut rezultat din aceste cifre este de 4–5% pe an, înainte de impozit, reparații și lunile în care apartamentul stă gol. Comparativ, titlurile de stat oferă randamente similare fără credit, fără chiriași și fără riscul ca prețul pe metru pătrat să stagneze câțiva ani. Fără o creștere consistentă a prețului locuinței, investiția nu iese pe plus.

Ce se întreabă înainte de semnătură

Întrebările care circulă printre cumpărători sunt aceleași: care sunt zonele cu cerere constantă de chiriași, câte luni pe an rămâne un apartament neînchiriat, ce blocuri sunt de evitat. Iar o parte dintre cei cu bani de investit se uită deja spre Oradea și Timișoara, unde raportul dintre preț și chirie e mai prietenos, cu problema managementului la distanță — de obicei rezolvată prin firme care iau un comision din chirie.

Pe piața clujeană, marja de negociere rămâne mică atâta timp cât proprietarii sunt convinși că prețurile nu pot decât să urce.