Merită să cumperi un apartament din Cluj pentru a-l da în chirie? Ce spun cei care au investit deja: „Ce-i în mână, nu-i minciună”

Investițiile în garsoniere și apartamente pentru închiriere continuă să atragă numeroși români, inclusiv în Cluj-Napoca, unde prețurile locuințelor sunt ridicate. Totuși, merită să cumperi un imobil pentru a-l închiria sau ar fi mai rentabil să investești banii în titluri de stat, acțiuni ori ETF-uri (coș de active financiare precum acțiuni, obligațiuni, mărfuri)? Discuția a stârnit numeroase reacții în rândul clujenilor, care au explicat de ce unii preferă proprietățile, în timp ce alții consideră că investițiile imobiliare implică prea mult efort pentru profitul obținut.

De ce aleg românii să investească în imobiliare

Unul dintre argumentele invocate de susținătorii investițiilor imobiliare este faptul că proprietatea reprezintă un bun concret, care poate fi păstrat pe termen lung și care ar putea să își crească valoarea în timp.

„Diferența dintre imobiliare și titluri îi că într-una îți pui banii într-un bun, în alta îs doar bani, și atât. Cu inflația care tot crește, prefer să am bunuri”, a explicat un clujean.

Pentru unii investitori, chiria reprezintă un venit suplimentar, în timp ce o eventuală creștere a valorii proprietății constituie o parte importantă a strategiei pe termen lung. Totuși, aprecierea prețului nu este garantată, iar evoluția pieței depinde de mai mulți factori economici.

Un alt participant la discuție consideră că mulți proprietari nu analizează în detaliu randamentul anual al investiției.

„Probabil că mulți dintre cei care închiriază nu trag linie la final de an pentru a calcula rata reală de rentabilitate a investiției. Pentru ei, este suficient să știe că au banii investiți într-un imobil a cărui valoare crește sau, în cel mai rău caz, stagnează, în timp ce încasează și niște bani „în plus” din chirie. Până la urmă, ține de educația financiară a fiecăruia și de modul în care își evaluează investițiile. Pentru unii, contează randamentul real al capitalului investit, în timp ce pentru alții este suficient să vadă că au un venit suplimentar și un bun care își păstrează valoarea. Vorba aceea: ce-i în mână nu-i minciună.”, a comentat acesta.

Chiria nu acoperă întotdeauna toate cheltuielile

Investițiile imobiliare vin însă și cu riscuri și costuri care pot reduce semnificativ câștigul real. Renovările, reparațiile, perioadele în care locuința rămâne neînchiriată, taxele și timpul necesar administrării proprietății trebuie luate în calcul înainte de achiziție.

Un clujean a atras atenția că veniturile din chirii nu acoperă automat toate cheltuielile și că proprietarii care cumpără locuințe prin credit se pot confrunta cu dificultăți dacă nu găsesc chiriași dispuși să plătească sumele solicitate.

Acesta a oferit drept exemplu apartamentele din blocurile turn de pe strada Frunzișului, unde, potrivit experienței relatate, unii proprietari ar fi întâmpinat probleme în găsirea chiriașilor la prețuri suficient de mari pentru a acoperi ratele.

Perioadele fără chiriași pot afecta serios randamentul anual, mai ales atunci când proprietarul are de achitat o rată lunară la bancă. În plus, reparațiile și întreținerea pot genera cheltuieli neprevăzute.

Unii investitori mizează mai ales pe creșterea valorii proprietății

Un alt participant la discuție a susținut că, pentru unii proprietari, chiria nu reprezintă principala sursă de profit.

„Simplu: nimeni nu se bazează exclusiv pe chirie. În multe cazuri, veniturile din chirii se duc înapoi în renovări, reparații și mentenanță, astfel că profitul efectiv poate fi destul de mic. Investiția se bazează, în principal, pe aprecierea valorii imobilului în timp. Există, desigur, excepții, în special în cazul celor care dețin 30, 60 sau chiar 90 de imobile. Cunosc două persoane din Cluj care au construit asemenea „imperii” imobiliare. Dar acolo vorbim deja despre o altă scară a afacerii, cu unul, doi sau trei angajați care se ocupă de administrarea proprietăților. Personal, și mie mi se pare o bătaie de cap. Știu asta din experiență, pentru că mă ocup de două apartamente date în chirie, care aparțin unor familii de apropiați plecate din România.”, a povestit acesta.

În aceeași intervenție, clujeanul a precizat că administrarea unui număr mare de proprietăți poate deveni o activitate în sine, care necesită angajați și organizare. El a mai spus că, deși se ocupă de două apartamente închiriate ale unor apropiați plecați din România, preferă să investească banii personali în acțiuni și ETF-uri, după ce analizează piața.

Așteptarea unei creșteri a prețurilor poate face parte din strategia unor investitori, însă aceasta nu garantează profitul. Dacă piața stagnează sau prețurile scad, câștigul estimat poate să nu se materializeze.

Titlurile de stat și investițiile la bursă, alternative la imobiliare

Pentru cei care nu vor să se ocupe de chiriași, reparații și administrarea unei locuințe, titlurile de stat pot reprezenta o alternativă. Acestea oferă o dobândă stabilită la momentul emisiunii, în condițiile prevăzute de programul respectiv, fără obligațiile specifice deținerii unui imobil.

Totuși, nici comparația dintre titlurile de stat și imobiliare nu este simplă. Randamentul unei proprietăți trebuie calculat după scăderea cheltuielilor, taxelor și perioadelor fără chiriași, dar și prin raportare la evoluția valorii imobilului. În cazul titlurilor de stat, contează dobânda, inflația și condițiile în care banii pot fi recuperați înainte de scadență.

Acțiunile și ETF-urile reprezintă o altă opțiune pentru investitorii care acceptă fluctuațiile pieței în schimbul posibilității unor câștiguri pe termen lung.

De ce persistă investițiile în apartamente

Unul dintre participanții la discuție a pus popularitatea imobiliarelor pe seama familiarității oamenilor cu acest tip de investiție. În opinia sa, un apartament este un bun ușor de înțeles, în timp ce investițiile financiare pot părea mai complicate.

„Proprietarii nu stau să-și bată capul cu lucruri complicate. Un apartament este ceva concret, palpabil, un activ pe care îl înțelege oricine. O investiție financiară, în schimb, presupune concepte mai abstracte, calcule și o înțelegere a riscului. Am importat din Vest și ideea că o chirie trebuie să acopere rata la bancă și, astfel, apartamentul „se plătește singur”. Cu un efort aparent minim și asumându-și riscuri pe care mulți nici nu le calculează, unii ajung să aibă cinci apartamente pe numele lor. Mai mult, dacă luăm în considerare și proprietarii cu portofolii imobiliare foarte mari, inclusiv cei care au acumulat blocuri întregi, devine evident că există interese economice importante în jurul pieței imobiliare", spune un alt clujean.

Un alt clujean a susținut că piața imobiliară s-a dovedit profitabilă pe termen lung și a argumentat că, în cazul unei locuințe cumpărate prin credit, chiria poate contribui la achitarea ratelor, iar proprietarul poate rămâne în final cu un bun pe care să îl vândă.

Această strategie depinde însă de prețul de achiziție, valoarea chiriei, costul creditului, cheltuielile de întreținere și evoluția pieței. Chiria nu acoperă automat rata, iar creșterea valorii locuinței nu este sigură.