După ani de zile în care trendul prețurilor pe piața imobiliară din Cluj-Napoca a fost unul ascendent, se pare că nu mai e loc pentru o creștere nesimțită a acestora. S-a depășit orice limită existentă, iar datele culese la final de an, demonstrează acest lucru. În Capitală, anul 2022 s-a încheiat cu o creștere a numărului tranzacțiilor cu apartamente de 11%, la Cluj însă situația e alta. Aici s-au înregistrat cele mai importante scăderi de vânzări (-18%). A scăzut și suprafața autorizată pentru noi proiecte rezidențiale cu 6%, circa 570.000 de metri, arată o analiză Colliers.

Având în vedere că prețurile au continuat să crească într-un ritm sensibil mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcții și al condițiilor economice prezente, consultanții Colliers observă un interes în creștere al românilor pentru o locuință închiriată, chiar dacă dorința de a deveni proprietari se menține în continuare ridicată.

„Numărul de proiecte începute scade, însă ajustarea ofertei este mult mai graduală. După aproape doi ani de dezechilibru, piața rezidențială trece printr-o perioadă de echilibrare în care prevalează prudența și atenția la costuri, atât din partea cumpărătorilor, dar și a dezvoltatorilor”, punctează Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

La nivel național, consultanții au observat că sunt cu 20% mai puține tranzacții, comparativ cu începutul anului trecut, iar creșterea dobânzilor va avea ca efect o încetinire considerabilă pentru piața rezidențială, cererea continuând să se ajusteze într-un ritm mai accelerat decât oferta.

„În București, anul 2023 a început similar cu ultimii doi ani din punct de vedere al numărului de tranzacții. Timișoara și Cluj au dat tonul, cu scăderi de 47% și respectiv 46%. În Iași, scăderea numărului de tranzacții a fost de 20%, comparativ cu ianuarie 2021. Scăderea accesibilității locuințelor, în special în Cluj-Napoca, creșterea costului împrumutului și oferta redusă de locuințe cu prețuri accesibile au fost câțiva dintre factorii din spatele acestei evoluții”, precizează Gabriel Blăniță.

Despre cum se „umflă” prețurile pe piața imobiliară clujeană am scris de nenumărate ori. Oficial, în anul 2021 vreo 400 de agenții imobiliare erau în Cluj, cifra neoficială bate însă înspre 2000. 

Cercul vicios al sectorului din Cluj: Preț mare locuințe - Număr mare de agenții - comisioane mari agenții - Preț mare locuințe

Creșterea numărului de agenții care cer comisioane uriașe, duce la creșterea prețurilor imobilelor, atât la vânzare, cât și la închiriere. Mai departe, prețul enorm al locuințelor, înseamnă comisioane mari pentru agenții imobiliari, aceștia având tot interesul să vândă locuințe din ce în ce mai scumpe, pentru a încasa comisioane și mai mari. 

Prin urmare, creșterea prețurilor la imobilele clujene este cauzată și de puzderia de agenții apărute, care percep comisioane enorme. În acest context, meseria de agent imobiliar devine tot mai avantajoasă, mai ales într-un oraș în care „calitatea vieții” este mărită pe seama prețurilor uriașe la imobile. Așadar, agențiile reprezintă primele elemente care au umflat artificial această piață și primele care vor rămâne cu „buza umflată” la spargerea bulei. Multe dintre ele se vor închide la fel cum au apărut, peste noapte.

Deși agenții imobiliari rămân pozitivi în ceea ce privește sectorul imobiliar în 2023, analiștii economici au o altă părere. Se pare că sectorul imobiliar a ajuns la o etapă de stagnare. Din cauza creșterii inflației, dar și a prețurilor foarte mari existente deja pe piață, prețul chiriilor nu mai poate crește. Așadar, deși oamenii nu-și permit să achiziționeze o locuință, nu sunt dispuși nici să ia credit ipotecar pe timpul crizei de acum. 

Iancu Guda, analist economic, a declarat într-un interviu acordat Republica.ro, că piața chiriilor nu mai are potențial să crească, întrucât chiriile sunt deja foarte mari și nu este putere de cumpărare. Acesta a explicat, pentru publicația citată, de ce anul 2023 nu este tocmai potrivit pentru luarea unui credit, dar a vorbit totodată și de piața chiriilor din România. Potrivit analistului economic ponderea chiriei în salariul mediu din România e de 50%, cea mai mare din Europa. 

Este o perioadă potrivită pentru un credit ipotecar?

„Cine stă în chirie acum poate să gândească greșit că dă banii aiurea și dacă ia credit devine proprietar și e mai bine. Există această gândire, pe care am văzut-o deseori - decât să dau banii la chirie, cu aceeași sumă plătesc o rată la bancă și sunt proprietar – și care este greșită, pe următorii 3-5 ani, pentru că după ce iau creditul de la bancă, în primii 3 ani, peste 90% din plăți reprezintă dobânda. Deci banii oricum nu rămân la mine, fie că sunt chiriaș și banii se duc la proprietarul apartamentului sau locuinței respective, fie că iau credit și peste 90% în primii trei ani ai creditului banii se duc la bancă, prin dobândă, banii nu rămân la mine. Ceea ce înseamnă că întotdeauna trebuie să avem răbdare, să nu ne grăbim să zicem: nu mai stau o lună în chirie, că dau banii aiurea. 

Nu, nu dai banii aiurea sau dacă iei credit oricum prima rată 98% este dobândă. Deci oricum banii pleacă de la tine, nu rămân la tine. Așa că le spun mereu românilor: aveți răbdare, nu luați decizii rapide. Eu nu cred că în 2023 este în momentul potrivit (pentru un credit ipotecar -n.n.). Ce cred eu că trebuie să se întâmple, pe fundamente economice financiare, este ca prețul (locuințelor -n.n.) să scadă, pentru că cel puțin jumătate din achiziții se fac pe credite, care nu mai sunt accesibile din cauza inflației care duce la dobânzi mari.”

„Pe termen lung, întotdeauna este bine să încerci să ajungi proprietar pe casa în care locuiești”

„Privind pe termen lung, întotdeauna este bine să încerci să ajungi proprietar pe casa în care locuiești, să nu stai în chirie toată viața, este o bună practică de acumulare de avuție, să nu stai chiriaș toată viața, dar atenție, momentul oricând e potrivit dacă respecți trei reguli: te îndatorezi maximum 25%, cumperi casa pe care ți-o permiți, adică venitul familiei pe cinci ani minus 20% și prețul la care cumperi este corect, adică e reflectat prin chiria pe care se poate încasa pe 15 ani, minus 20% pentru că plătesc taxe, grad de neocupare și mentenanță. Dacă se respectă cele trei reguli, e bine să devii proprietar, dacă nu se respectă, nu e bine, pentru că fie te supraîndatorezi, fie îți cumperi o casă la un preț foarte mare, supraevaluată. Azi, în 2023, niciuna dintre aceste trei reguli nu se respectă, pentru că la venitul românilor, 25% grad de îndatorare înseamnă o rată prea mică, adică un credit prea mic raportat la prețurile din piață. La 4.000 de lei salariul net, o rată de 1.000 de lei nu îți permite să iei un credit suficient încât să îți cumperi o casă la prețurile de astăzi. Prețurile sunt foarte mari, raportat la chirii.”

Deși oamenii nu-și permit să ia acum un credit ipotecar, chiriile nu mai au potențial să crească, pentru că nu-i putere de cumpărare!

Industria imobiliară spune că prețurile din România față de Europa sunt mici, chiriile sunt mici. Nu ne referim așa, ne referim la salariile din România. Și chiriile sunt foarte mari și nu mai au potențial să crească.

„Și nu e o problemă că sunt chiriile mici, e o problemă că sunt prețurile mari. Chiriile nu sunt mici, chiria medie în România e cam 2.000 de lei, iar salariul mediu în România e 4.000 de lei, adică ponderea chiriei în salariul mediu e 50%. E cea mai mare din Europa. Industria imobiliară spune că prețurile din România față de Europa sunt mici, chiriile sunt mici. Nu ne referim așa, ne referim la salariile din România. Și chiriile sunt foarte mari și nu mai au potențial să crească, pentru că nu e putere de cumpărare. Puterea de cumpărare scade din cauza inflației, din cauza scumpirilor. Nu ne permitem chirii de 3.000 de lei, dacă salariul mediu net este de 4.000 de lei. Deci chiriile sunt deja foarte mari și în ciuda acestui aspect, randamentul din chirie e foarte mic, ceea ce înseamnă în absolut logic că prețurile sunt foarte mari.”, precizează Iancu Guda, pentru sursa citată.