Primăria Cluj vinde 3 apartamente ANL la prețuri cu peste 100.000 euro sub prețul pieței. Le pot cumpăra și familii care câștigă aproape 9.300 euro pe lună

Primăria Cluj-Napoca pregătește vânzarea a trei apartamente ANL din cartierul Mănăștur, iar prețurile la care acestea vor ajunge în proprietatea actualilor chiriași sunt de câteva ori mai mici decât valoarea estimată pe piața imobiliară.

Cel mai ieftin apartament, cu o suprafață de 43 de metri pătrați, va fi vândut cu 109.803 lei, adică aproximativ 21.572 de euro (n.r. toate prețurile în euro au fost calculat la cursul de azi BNR 1 euro=5.09 ron), deși, raportat la prețul mediu de 2.917 euro/mp din Mănăștur, o locuință cu aceeași suprafață ar avea o valoare estimată de aproximativ 125.431 de euro.

Apartamentul are o camera+baie+bucatarie, 43 m2, va fi plătit în rate lunare timp de 20 de ani. A fost închiriat din 2010, iar chiria plătită în 2026 este 304 lei. Menționăm că în acest caz chiria nu se plateste deoarece există Certificatul de încadrare în grad de handicap nr. 1676/04.05.2004.

Totuși, aceste vânzări sunt perfect legale. Primăria Cluj nu stabilește discreționar prețurile și nici nu acordă reduceri cumpărătorilor, ci aplică prevederile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe.

Întrebarea care se pune: mai este actuala lege adaptată pieței imobiliare din Cluj-Napoca și mai răspunde ea scopului pentru care a fost creat programul ANL?

Trei apartamente ANL vor fi vândute în cartierul Mănăștur din Cluj-Napoca

Cele trei locuințe sunt situate într-un bloc ANL de pe strada Tășnad și sunt ocupate de actualii chiriași încă din anul 2010. Potrivit proiectelor de hotărâre care vor fi supuse votului Consiliului Local, apartamentele vor fi vândute în următoarele condiții:

Apartamentul nr. 1

• parter;
• o cameră, baie și bucătărie;
• suprafață utilă: 43 mp;
• preț de vânzare: 109.803 lei, adică aproximativ 21.572 euro;
• cumpărătorul va putea achita locuința în rate, pe o perioadă de 20 de ani.

În prezent, chiria pentru această locuință este de 304 lei pe lună, însă aceasta nu este achitată deoarece chiriașul beneficiază de scutirea prevăzută de lege în baza certificatului de încadrare în grad de handicap.

Apartamentul nr. 2

• parter;
• o cameră, baie și bucătărie;
• suprafață utilă: 47 mp;
• preț de vânzare: 136.380 lei, adică aproximativ 26.794 euro;
• plata se va face în rate, pe o perioadă de 20 de ani.

Chiria lunară este de 360 lei, iar locuința este închiriată din anul 2010.

Apartamentul nr. 3

• etajul 1;
• o cameră, baie și bucătărie;
• suprafață utilă: 47 mp;
• preț de vânzare: 167.031 lei, adică aproximativ 32.815 euro;
• cumpărătorul va putea plăti în rate pe o perioadă de 25 de ani.

Și această locuință este închiriată din anul 2010, chiria lunară fiind de 360 lei.

Cât valorează aceste apartamente dacă le comparăm cu piața din Mănăștur

Pentru a înțelege diferențele, am raportat fiecare apartament la prețul mediu cerut în ultima lună în cartierul Mănăștur, de 2.917 euro pentru un metru pătrat.

Rezultatul este următorul:

Diferențele sunt evidente. Primul apartament va fi cumpărat cu aproximativ 17% din valoarea estimată la prețul mediu al pieței. Al doilea reprezintă aproximativ 20% din această valoare. Iar cel mai scump dintre cele trei ajunge la aproximativ 24% din valoarea estimată.

Cu alte cuvinte, toate cele trei locuințe sunt cumpărate la prețuri de peste patru ori mai mici decât valoarea rezultată din aplicarea prețului mediu practicat în cartier.

Trebuie însă făcută o precizare importantă. Această comparație nu înseamnă că apartamentele respective ar fi fost evaluate oficial la aceste valori și nici că Primăria ar fi obligată să le vândă la prețul pieței.

Calculul are rolul de a ilustra diferența dintre valoarea estimată pe piața liberă și prețul rezultat din formula prevăzută de lege pentru locuințele ANL.

De ce sunt atât de mici prețurile la apartamentele ANL?

La prima vedere, mulți s-ar putea întreba cum este posibil ca un apartament care ar putea valora peste 130.000 de euro pe piața liberă să fie cumpărat cu 20.000-30.000 de euro.

Explicația este simplă: prețul locuințelor ANL nu se stabilește în funcție de piața imobiliară.

Primăria Cluj nu comandă o evaluare la valoarea de piață și nici nu organizează o licitație. Instituția aplică formula de calcul prevăzută expres de Legea nr. 152/1998.

Potrivit actului normativ, prețul de vânzare pornește de la valoarea de înlocuire a construcției și este influențat de mai mulți coeficienți stabiliți prin lege. Printre aceștia se află și coeficientul de rang al localității.

Pentru București, coeficientul este 1, iar pentru municipiile de rang I, categorie din care face parte și Cluj-Napoca, coeficientul este 0,95.Asta înseamnă că legea tratează aproape identic toate municipiile de rang I, fără să țină cont de diferențele uriașe dintre piețele imobiliare.

În ultimii ani, Cluj-Napoca a devenitcel mai scump oraș din România din punctul de vedere al prețurilor locuințelor. Cu toate acestea, formula legală după care sunt vândute apartamentele ANL nu este legată de valoarea pe care acestea o au pe piață. Mai mult, la calculul prețului sunt luate în considerare și alte elemente prevăzute de lege, inclusiv vechimea construcției și amortizarea acesteia.

Rezultatul este exact ceea ce se vede în cele trei proiecte de hotărâre: apartamente care, raportate la piața actuală, ajung să fie cumpărate la o fracțiune din valoarea pe care ar avea-o pe piața liberă.

Locuințele ANP pot fi cumpărate, de exemplu, de familii cu un copil care au un venit total și de aproximativ 6000 de euro/lună

Poate cea mai puțin cunoscută prevedere din Legea nr. 152/1998 este cea referitoare la veniturile pe care trebuie să le aibă chiriașii pentru a putea cumpăra locuința ANL. La prima vedere, mulți români cred că astfel de locuințe sunt destinate exclusiv persoanelor cu venituri mici sau familiilor aflate într-o situație financiară dificilă. În realitate, criteriul privind veniturile permite venituri la care unii români doar visează.

Articolul 10 alin. (2) lit. g) din Legea nr. 152/1998 prevede că una dintre condițiile care trebuie îndeplinite este ca:

„La data vânzării, venitul mediu net pe membru de familie al titularului contractului de închiriere a locuinței, realizat în ultimele 12 luni, să nu depășească cu 100% salariul mediu net pe economie”.

La prima lectură poate părea o condiție severă, dar formularea este înșelătoare. , căci permite un venit foarte mare pe familie- aproximativ 22.000-23.000 lei. Legea nu stabilește un venit maxim pentru întreaga familie. Ea stabilește un venit maxim pentru fiecare membru al familiei.

Ce înseamnă asta în cifre

La sfârșitul anului 2025, salariul mediu net în România era de 5.914 lei. Legea permite un venit cu până la 100% peste salariul mediu net, ceea ce înseamnă un plafon de 11.828 lei net pentru fiecare membru al familiei. Pornind de la această valoare, rezultă următoarele exemple:

Familie formată din doi adulți:

Dacă familia este formată doar din doi adulți, plafonul total ajunge la:

11.828 lei × 2 = 23.656 lei net pe lună

Adică aproximativ 4.647 de euro lunar.

Cu alte cuvinte, o familie fără copii poate avea aproape 4.700 de euro venit net lunar și, din punctul de vedere al acestui criteriu, se încadrează în plafonul prevăzut de lege.

Familie formată din doi adulți și un copil

În cazul unei familii cu un copil, plafonul crește la:

11.828 lei × 3 = 35.484 lei net pe lună

Adică aproximativ 6.971 de euro lunar.

Și în acest caz, criteriul privind veniturile este respectat.

Familie formată din doi adulți și doi copii

Pentru o familie cu doi copii, plafonul ajunge la:

11.828 lei × 4 = 47.312 lei net pe lună

Adică aproximativ 9.295 de euro lunar.

Cu alte cuvinte, o familie care câștigă aproape 9.300 de euro net în fiecare lună se poate încadra, din punctul de vedere al veniturilor, în condiția prevăzută de Legea nr. 152/1998.

Asta înseamnă că orice familie cu astfel de venituri poate cumpăra o locuință ANL?

Răspunsul este NU. Legea stabilește și alte condiții care trebuie îndeplinite. În primul rând, vorbim despre persoane care sunt deja chiriași într-o locuință ANL și care au dreptul legal de a solicita cumpărarea acesteia. Exemplele de mai sus nu demonstrează că orice familie cu venituri de 7.000 sau 9.000 de euro poate cumpăra un apartament ANL.

Ele arată însă că criteriul privind veniturile este mult mai permisiv decât cred cei mai mulți oameni.

De fapt, plafonul nu este raportat la venitul total al familiei, ci la venitul fiecărui membru.

Mai este acesta un criteriu cu adevărat social?

Aici începe adevărata dezbatere. Programul ANL a fost creat pentru a facilita accesul tinerilor la o locuință. În timp însă, atât salariile, cât și prețurile locuințelor au crescut semnificativ, iar legislația a fost modificată de mai multe ori. Rezultatul este că, în forma actuală, legea permite încadrarea în criteriul de venit și a unor familii cu venituri nete care depășesc cu mult ceea ce majoritatea românilor ar considera venituri specifice unui program de locuințe sociale. În același timp, locuințele sunt vândute după o formulă care nu are legătură cu piața imobiliară.

În cazul celor trei apartamente din Mănăștur, diferențele dintre prețurile de vânzare și valoarea estimată la prețul mediu al pieței ajung chiar și la peste 100.000 de euro.

Ce se întâmplă după ce apartamentul este cumpărat?

Mai există un aspect despre care se vorbește foarte puțin. În momentul în care o locuință ANL este cumpărată de chiriaș, aceasta iese definitiv din fondul locativ destinat acestui program. Cu alte cuvinte, apartamentul nu va mai putea fi repartizat unui alt tânăr care, peste câțiva ani, va avea nevoie de o locuință accesibilă. Dacă autoritățile nu construiesc alte locuințe ANL într-un ritm similar cu cel în care le vând, fondul locativ destinat acestui program se reduce treptat.

Într-un oraș precum Cluj-Napoca, unde accesul la o locuință este din ce în ce mai dificil, această situație ridică întrebări privind eficiența sistemului pe termen lung.

O dezbatere despre lege, nu despre cei trei chiriași

Cei trei chiriași care urmează să cumpere apartamentele nu fac altceva decât să beneficieze de un drept pe care legea îl oferă. La fel, Primăria Cluj nu face decât să aplice prevederile unei legi adoptate de Parlament. Tocmai de aceea, discuția nu este despre persoanele care cumpără locuințele și nici despre legalitatea acestor tranzacții.

Întrebarea este alta: Mai răspunde actuala lege ANL scopului pentru care a fost creat acest program?

Într-un oraș în care un apartament de 47 de metri pătrați poate avea o valoare estimată de peste 137.000 de euro, este oportun ca aceeași locuință să fie cumpărată cu aproximativ 32.800 de euro, iar criteriul de venit să permită încadrarea unor familii care pot avea venituri nete de aproape 9.300 de euro pe lună?

Este o întrebare la care răspunsul nu îl dă Legea nr. 152/1998, ci, poate, o dezbatere publică despre modul în care ar trebui să arate, în 2026, un program destinat locuințelor accesibile.